【导语】：如今，在二手房交易过程中暗藏不少的隐患，可以说是防不慎防，在此提醒购买二手房前一定要当心。
隐患1
买来的房早有租户
王女士通过房屋中介，买下一套190多万元的二手房，等她全额支付了购房款，并办理了房产证之后，却发现自己根本住不进这套房子。原来，房屋里已有了承租人，而且跟原来的房东签了10年的租赁合同!在退给承租人租金及房屋装修费后，她才得以搬进。王女士随后将卖房人告上法院，索赔租金等损失。
法官释法 ：北京市海淀区法院复兴法庭副庭长陈昶屹说，在实践中，购房者买房时往往只考察卖房者有无产权证，是否属于共有房产，只要买房者的身份及产权没有问题，往往就直接与买房者签订买卖合同，并交付房款，以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。殊不知，该房屋可能还有承租人租赁使用。
如果是租赁期限较长的，购房者要么等租期届满之后，才能使用该房屋;要么与承租人协商，达成解除租赁关系的协议，待承租人搬出之后才能入住。
陈昶屹法官认为，实际上，我国《合同法》规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。进一步讲，就是购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前，随意将承租人赶出房屋。因此，承租人占有房屋拒不搬出，也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利，对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。
提示：对于购房是用于自住而非投资的买受人而言，在买房时一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系。以免忽视了“隐藏”在买卖合同关系之外的租赁合同关系。
隐患2
卖房人还有其他共有权人
张女士与李先生婚后共同购买了一套房屋，该房屋登记在李先生名下。后张女士去世，李先生在未征得张女士其他继承人同意的情况下，就以李先生自己的名义，通过中介，与急于买房结婚的王某签订了房屋买卖协议，将房屋出售给王某。
此时，张女士的其他继承人发现了李先生的行为，并以共有人的身份起诉，主张其享有共有人的优先购买权，请求法院确认李先生与王某签订的买卖合同无效。最终，在李先生与继承人之间无休止的诉讼中，王某被迫选择放弃购买该房屋。
法官释法 ：陈昶屹法官说，这类案件主要是共有人或承租人行使优先购买权，或者提起优先购买权之诉，要求否认买卖合同效力，使房屋购买人可能无法完成购买的情形。优先购买权，是指特定人依据法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。
优先购买权包括“共有人的优先购买权”、“承租人的优先购买权”及约定情形的优先购买权等。陈昶屹认为，优先购买权由于缺乏公示性，往往隐而不露，到关键时刻出现就可能反转局面，使购房者稍有不慎，就可能陷入合同效力之争或房屋权属之争。甚至可能因为侵害他人的优先购买权，而使得房屋买卖合同被认定无效，到手的房屋又可能归属他人。
提示：在买房时，应当对卖房人的大致身份关系有所了解，了解清楚卖房人是否还有其他房产共有权人。
