菏泽二手房

二手房买卖暗藏隐患 购房要当心

【导语】:如今,在二手房交易过程中暗藏不少的隐患,可以说是防不慎防,在此提醒购买二手房前一定要当心。

  隐患1

  买来的房早有租户

  王女士通过房屋中介,买下一套190多万元的二手房,等她全额支付了购房款,并办理了房产证之后,却发现自己根本住不进这套房子。原来,房屋里已有了承租人,而且跟原来的房东签了10年的租赁合同!在退给承租人租金及房屋装修费后,她才得以搬进。王女士随后将卖房人告上法院,索赔租金等损失。

  法官释法 :北京市海淀区法院复兴法庭副庭长陈昶屹说,在实践中,购房者买房时往往只考察卖房者有无产权证,是否属于共有房产,只要买房者的身份及产权没有问题,往往就直接与买房者签订买卖合同,并交付房款,以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。殊不知,该房屋可能还有承租人租赁使用。

  如果是租赁期限较长的,购房者要么等租期届满之后,才能使用该房屋;要么与承租人协商,达成解除租赁关系的协议,待承租人搬出之后才能入住。

  陈昶屹法官认为,实际上,我国《合同法》规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。进一步讲,就是购房者购买了房屋,取得了房屋所有权,也不能在租赁合同期限届满之前,随意将承租人赶出房屋。因此,承租人占有房屋拒不搬出,也是有合同及法律依据的,这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利,对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。

  提示:对于购房是用于自住而非投资的买受人而言,在买房时一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系。以免忽视了“隐藏”在买卖合同关系之外的租赁合同关系。

  隐患2

  卖房人还有其他共有权人

  张女士与李先生婚后共同购买了一套房屋,该房屋登记在李先生名下。后张女士去世,李先生在未征得张女士其他继承人同意的情况下,就以李先生自己的名义,通过中介,与急于买房结婚的王某签订了房屋买卖协议,将房屋出售给王某。

  此时,张女士的其他继承人发现了李先生的行为,并以共有人的身份起诉,主张其享有共有人的优先购买权,请求法院确认李先生与王某签订的买卖合同无效。最终,在李先生与继承人之间无休止的诉讼中,王某被迫选择放弃购买该房屋。

  法官释法 :陈昶屹法官说,这类案件主要是共有人或承租人行使优先购买权,或者提起优先购买权之诉,要求否认买卖合同效力,使房屋购买人可能无法完成购买的情形。优先购买权,是指特定人依据法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。

  优先购买权包括“共有人的优先购买权”、“承租人的优先购买权”及约定情形的优先购买权等。陈昶屹认为,优先购买权由于缺乏公示性,往往隐而不露,到关键时刻出现就可能反转局面,使购房者稍有不慎,就可能陷入合同效力之争或房屋权属之争。甚至可能因为侵害他人的优先购买权,而使得房屋买卖合同被认定无效,到手的房屋又可能归属他人。

  提示:在买房时,应当对卖房人的大致身份关系有所了解,了解清楚卖房人是否还有其他房产共有权人。

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